如何卖二手房最安全？
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多也是普通老百姓。怎样卖二手房最安全？二手房如何才能卖个好价钱？什么时候交房最合适……日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了如何卖二手房的十条攻略。
一．选取大中介较可靠
虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较丰富。
专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外，有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者来说，由于有大公司做担保，即使遭遇房价偏高的现象有时也能够接受。
二．两种代理方式各有利弊
目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。
据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。
三．代理有效期宜短不宜长
如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？
专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。如果签了三个月或者半年的话，就只能被“套牢”了。
四．“跳过”中介有风险
有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 由于跳过了中介，一旦交易过程中存在欺诈行为，卖房者就不得不直接面对烦琐的“维权”事务。不然，中介至少还要承担一部分责任。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。
五．不能签“到手价”
据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。
六．心平气和报房价
近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。需要指出的是，一般而言同一套物业大型中介的报价往往相对小中介较低，其中不乏一些小中介为了招揽房源虚抬报价，因而切忌一味追求高报价而盲目寻找中介。
七．交钥匙要谨慎
许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。专家认为，屋主要交钥匙的话，房屋最好是空房、经纪人最好也是比较熟悉的。否则，最好还是自己保留钥匙，想不影响工作的话，还是约在晚上看房比较好。
八．不要轻易提前交房
在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。
虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。
九．合同细节要讲清
一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程型 冉献⒁夥靠睢⒅薪榉训缺冉洗蟮姆延茫 谀承┫附谖侍馍显虿簧豕刈ⅰＨ绻 庑┫附谖侍庠谇┒ 贤 熬褪孪仍级 昧耍 筒换岵 庑 昂笠胖ⅰ绷恕?/P>
十．自售房屋有学问
上海也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。
一位经纪人介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。
如何卖二手房
买卖二手房正成为很多房产炒家的绝活，普普通通的一套旧房子，一经转手就能赚上一笔，其中的窍门颇多，只有反复实践才能慢慢琢磨出来。
如今二手房交易越来越普及，当你想卖掉自己的房屋时，是否考虑到先将它美化一番？也许有些人会说，都要卖了，还美化什么呀！其实不然，待售的房屋好比商店里的商品，美化的好坏往
往会影响到销售的效果。实践也证明，通过给二手房美化，花去的只是一小部分时间和开支，却能使要出售的房屋无论在带看时或在成交概率上都明显占据优势。那么，究竟该如何给二手房进行美化呢？
细节处理很重要
“第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。买方往往在最初的15秒内就已形成了对房屋的初步印象。在带客户看房时，如发现房屋外墙斑驳脱落，花园杂草丛生，过道上堆满杂物和垃圾，客户一定会产生一种破旧感。因此，粉白外墙、打扫走道、置换破碎的玻璃窗是要做的第一步。
当客户进入房屋内部，通常会想象生活在里面会是什么样的，若能创造房屋由他人主宰的感觉，一定会提升买方“感觉在家”的想像力。保持房间的整洁是至关重要的：可以在入口的玄关处放上一块干净的踏脚布；将零乱的鞋类一律请进鞋箱；擦亮地板、打上一层聚氨酯，让它光亮如新；修补墙纸的裂缝、墙漆的剥落。另外，让买方感到舒适也很重要：要检查门窗的开关是否自如，房间内的灯具是否良好；将该修的开关修好，该换的灯泡换掉。别忘了在客户看房时打开所有的照明，放上柔和的音乐，再喷一些柠檬气味的香水，这样会产生不同凡响的效果。
厨房是买方最为关注的区域之一。若厨房显得陈旧了，可使用家具清洁上光剂进行修光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。请将工作台面上零碎的厨房用具和配件移入橱柜内，以创造整洁的外观；工作台面若有缺口或损坏，应加以修理；检查煤气灶台、抽油烟机以及水龙头的使用状况是否正常，因为这些同样都是买方的留意所在。目前，浴室已在功能性上有着重要的转化，好的布置会产生激动人心的效果。在浴室的美化上你可以有很多方法改进不足：擦亮浴室内的玻璃镜、淋浴门、浴缸、洗脸盆和水龙头；将梳妆台上的个人护理用品移到视线之外；在空的地方放上一瓶鲜花加以点缀；在浴巾架上整齐地挂放毛巾和浴巾。如果可以的话请把旧的厕所坐垫换成橡木的或换上新的坐垫套。
经过这样一番对细节的处理，一定能大大提高房屋的可售性，由于在修饰中花了费用，也会提高售价。
你家的二手房能卖多少钱
日前，北京市国土资源及房屋管理局向社会发布了已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格。在北京市房地产日益走向市场化的今天，政府主管部门出台这样的指导价格具有多大的指导意义？买房人能否依照这样的指导价格来指导自己购房呢？
张先生最近正在寻购一套二手房。据他反映，以往北京市已购公房和经济适用房再上市主要靠买卖双方来协商成交价格。但由于买卖双方往往对价格的心理预期存在着较大差距，所以令讨价还价的过程变得漫长而艰难，大大降低了成交的效率。据业内人士介绍，这是阻碍北京市二手房市场活跃的一个重要因素。张先生表示，指导价格的出台十分有必要。它可以使人们在购房之前对市场行情有个大概的了解，使买卖双方心理预期不至差距过大，有利于提高成交的效率。
据有关负责人介绍，本期指导价格计算依据来自于各区国土房管局房地产交易管理部门上报的2003年1－6月份各区受理的二手房交易过户登记成交申报数据和13家放心中介企业提供的2003年1－6月份各公司的二手房实际成交数据。成交样本数据包括东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、昌平、大兴、通州11个区。
有关负责人还表示，本次发布的指导价格是基准住房的指导价格，代表了各区或各区内典型区域再上市房屋买卖价格的市场水平。基准住房的标准是：已购公房再上市基准住房标准：20世纪80年代、90年代建设；多层楼房2或4层，高层楼房中间层；一居室建筑面积40至52平方米，二居室建筑面积53至65平方米、三居室建筑面积66至85平方米；多层楼房正向房，高层楼房西房；配套设施齐全；一般装修的已购公房。经济适用住房再上市基准住房标准：多层楼房2或4层，正向房；配套设施齐全；一般装修的经济适用住房。买卖双方可以综合考虑供求关系、交通便捷程度、小区环境、公共设施完善程度、建成年代、楼层、朝向、户型、房屋设施、装修状况等因素的影响，最终确定实际的买卖成交价格。
本次发布的是首期已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格，今后将以半年为周期定期发布，即8月份发布本年度1－6月份的指导价格，次年2月份发布本年度7－12月份的指导价格。住房消费者可以在北京市国土资源和房屋管理局政府网、北京市房地产交易信息网、放心中介网、部分新闻媒体查询区和区内各典型区域买卖指导价格。同时，北京市国土资源和房屋管理局还印制了《北京市已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格手册》，大家可以到各区局交易部门或指定的房地产经纪机构购买。
11个区已购公房再上市买卖的活跃区域，城八区主要分布在二、三环，一线地铁沿线；外三区则主要集中在区政府所在的城镇和临近市区的大中型居住区。成交价格由市中心向四周逐渐降低。其中，成交均价最高的地区是西城区5700元每平方米；成交均价最低的是昌平区2100元每平方米。
11个区共划分108个已购公房再上市买卖典型区域。其中，东城区共3个典型区域，价格水平在5400－5750元每平方米之间，西城区共3个典型区域，价格水平在5400－5850元每平方米之间；崇文区共4个典型区域，价格水平在4350－5300元每平方米之间，价格水平最低的是永定门外地区，4350元每平方米；宣武区共5个典型区域，价格水平最低的是广安门外地区，4350元每平方米；朝阳区共25个典型区域，价格水平最低的是双桥农场地区，3050元每平方米。
上海二手房交易的火爆，使得二手房交易价格指数应运而生。今年上半年，上海市房地产交易中心首次发布“上海市存量住房交易价格指数”，以便房地产市场的开发商、投资商、中介商以及消费者，政府和社会各个方面对市场的整体发展和价格走势，有更为清晰的认识和理性的分析。 上海房地产业对全市GDP的贡献度逐年增加，已经成为上海经济的支柱产业之一。自1997年以来，上海房地产三级市场迅速发展。到2002年，存量房地产交易量已接近新增商品房交易量，成为上海房地产市场的半壁江山。市场形势的客观发展，要求编制和发布具有权威性的上海存量住房交易价格指数。上海市房屋土地资源管理局批准，自2003年3月起，上海市房地产交易中心正式发布上海市存量住房交易价格指数。该指数的计算借用了海外特征价格法的原理，并加以上海化的改造，便变成同质价格法，这在国内属于首创。据悉，这一指数的计算样本，全部来自上海市房地产交易中心的法定登记资料，因此数据具有真实可靠性和合法性。另外，样本数量大、覆盖面广，每年样本量超过10万个，既能反映总体，又能反映局部。
广州的二手房市场已逐渐成形，最近有调查显示，广州市约有四成市民在购房时开始考虑二手楼，而在短期内会更换住屋以改善居住条件的市民中，又有近五成表示会购买二手房，可以说二手房得到了市民前所未有的认同。那么，广州的二手房价是什么样子呢？请看下面的详细表格里显示的，基本上代表了广州二手房市价格：
广州活跃路段二手住宅成交个案
活跃路段 性质 楼层 面积( m2) 租售 成交价(元)
中山大道 小区房小区房 中高层中高层 7538 租租 2100元／月1600元／月
天河北 小区房小区房 高层高层 7034.7 租售 3200元／月21万
珠江新城 小区房小区房 低层中层 135107.6 售售 81.6万59万
江南西 散住宅小区房 低层中层 35.2100.4 售售 13万41万
新港西 小区房小区房 中高层中层 90.8112.7 租售 2200元／月59万
江燕路 小区房小区房 低层中层 7478 租售 1800元／月29万
大沙头 商住楼小区房 中层高层 100107.8 售售 42.5万56万
二沙岛 小区房小区房 低层低层 118119 售售 150万206万
中山八路 小区房小区房 中层高层 71109 售租 32.5万3500元／月
个人怎样给二手房开价
二手房的交易已成为人们改善生活环境的一个重要手段。身为业主，最关心的莫过于自己的房子值多少钱了，但是，由于各种原因，目前房屋的评估价格却始终是人们进行二手房交易的一个障碍。
其实随着房地产二手交易市场的发展，这种例子并不少见。业内人士分析：造成这种现象有多方面原因。首先，评估是一个特殊的行业。据广东世纪人评估咨询有限公司总经理陈宗彪说，评估是一项艺术加技术的工作，虽然有一定的量化标准，同一件物品不同的公司评估出来的价格有可能是不一样的。
另外，评估目的不同也造成了房屋价格的偏差。有的甚至相差几十万元。
业内有三种评估的目的，一种是为法院拍卖而评估的，由于这种房屋是需要急于变现的，价格一般要比市价便宜30%左右。第二种情况是如果业主买房时要进行按揭，银行或其指定的评估公司便要对该房子进行评估。由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差甚远。
第三种是到房地产交易所交易时，交易所会视交易价格是否合理而考虑是否再次进行评估，并根据这个评估值进行缴税费。从事房地产评估行业多年的广州汇智房地产咨询有限公司评估部业务主管陈彦宁说，其实评估值前后相差5%～10%都是正常的。
但是，由于评估行业仍是一个新兴行业，评估公司资质参差不齐，有的小型房地产评估公司为迎合自己的客户，故意压低或提高评估价格。另外，目前一些房地产中介的犯规经营也使消费者的利益受到侵犯。一些贪图小利的中介公司有意将一些急于出售的房屋故意压低价格先买下来，然后挑准好的时机再以“甜言蜜语”将房屋卖出去，吃“转手”的差价。
据业内人士介绍，一套20～30万元的房屋可能转手费用就达到4～5万元。这样，放盘的业主卖得便宜，而买楼的业主又买了贵楼。
那么，一房多价的现象能否最终统一，从而方便买卖双方呢？有业内人士认为，从长远看，如果引入律师鉴证制度，将来的房屋估价还是有可能趋向统一。
评估房产一定要找具有房地产评估资质的专业机构。目前具有评估资质的机构有两类，一类是建设部批准设立的房地产评估机构，最高级为一级，其次是二级和三级；另一类是国土资源部批准设立的，最高级为A级，其次为准A级和B级。买家委托前一定要查看其营业执照和房地产估价资质证书，并明确告之评估目的，以便获得最有价值的参考依据。
二手房估价是一门非常专业的学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来进行。如果不想找专门机构，那在此教你一个“土法子 ，能将房产价格算出个大概，可以作为开价时的一个参考。
首先要弄清下面几个数据：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10％；三、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，顶楼减5％；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％，属于重点中小学区域的房子要加15％；六、习惯性心理因素，也会使房价又减8％的价钱。
在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60％至70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。举例来说：某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。于是，因其是“三小”套型：－10％；折旧率10年 （－2％）＝－20％；楼层：＋3％；朝向：南北；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；当地商品房价格为4000元／平方米，得出该房产价格为：4000－（4000 20％＋4000 10％－4000 3％＋4000 8％－4000 15％）＝3200（元／平方米）。因而此房的实际成交价格约为3200 100 60％＝19．2万元左右。易中房款安全措施 在二手房的交易中，如何确保买卖双方的房款交易安全一直是大家关注的问题。因为买方怕先付了钱最后得不到房子，而卖方又担心不先拿到房款以后不能如数按期收回，因此往往发生纠纷。于是很多中介或经纪公司都在寻思如何来解决房款交易不安全的问题。目前在北京出现了两种模式来规避二手房房款交易中的不安全因素。一是北京兴业安居房地产经纪中心6月份推出的“房款交割在公证处”的新交易方式。这种模式由兴业安居和北京市东城区公证处合作推出，对二手房房款的提存进行公证。买方预先将房款提存到公证机构，公证机构做好房款保护公证，并做好房款保护工作。随后，买方可以同房主约定各种交易细节，一旦卖方可以拿出已经将房屋更名到买方名下的过户证据，卖方就可以从公证机构领取房款了。如果一定期限内，卖方没有去提取房款，买方随时可以要回房款。
银行参与资金托管 链家 宝业房地产中介公司与中国建设银行北京市分行联合推出的“百易安——二手房交易资金托管业务”。这种模式有以下几个环节：买方或卖方委托链家寻找房源或客户——找到满意的房源或客户，签订《房屋买卖合同》——买卖双方提出办理资金托管业务申请——银行介入，与买卖双方三方共同签订《交易资金托管协议》——买方到建设银行开立交易资金托管专户并存入购房款项由建行冻结——中介为买卖双方办理房屋产权过户手续——办理完过户手续经买卖双方授权，建按指令拨付购房款。建行因为承担“居间担保”，也要收取一定费用。该费用由买卖双方共同承担，房屋价格50万以下的，承担首付款的0.4％，总房款的0.35％；50万以上按房款0.3％计算。
二手房限时出售服务 日前，北京力度房地产经纪有限公司推出了“二手房限时出售”服务，这种模式即是将房屋交给公司代理出售，并签订房屋限时出售协议书。如在30个工作日内公司没有按照房主认定的价格销售出去，房主可以得到房款总价1％的赔偿。如果按时售出，公司收取房款总价的1％作为代理费。
全程代理服务 全程代理一般是指在二手房交易中，由中介公司全部代理所有交易环节，从最初的咨询服务、价格评估、签订合同到权证办理以及最后的物业交割。不少中介公司都有推出类似的服务，也有专程代理部分环节办理的服务。比如有的交易环节，客户可以自己办理，就不需要委托中介机构代理。但是有些过于专业的环节就需要委托中介代理。该项服务中目前最有特色的可能是北京信一天房地产经纪公司专门针对“央产房”上市推出的“全程免费代理”服务。
贷款直客式服务等系列金融服务 所谓直客式服务即是买房时需要办理贷款的客户直接到农行办理相关贷款业务，手续程序都可以直接在农行办理。
专业经纪人制度 专业经纪人制度的模式即是：若某顾客委托销售房屋，经纪人首先准确评估房价，然后将房屋周边地区的近3个月成交价格记录让顾客参考，和顾客共同商议该房屋的销售报价和销售底价，并向顾客提出室内装饰意见以利于现场销售效果，然后共同制定一个销售周期和销售策略，展开销售活动。
出售二手房的五道关
房屋定价关 二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，定价并不是一件轻而易举的事。而且价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己遭受损失。据专业人士介绍，如果房子委托给有资信的中介公司，中介公司的专业人士可以通过市场比较法、收益法、成本法等方法为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，能够熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对大体房价做出微调，这样的评估价在买卖交易中就很具有指导作用。
签订合同关 近年来，二手房交易双方常常因为合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如：房屋的具体情况、屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、相关税费的交付等等。专业人士认为：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节——立契过户做好准备。
立契过户关 办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户由于涉及一系列的政策法规，因此手续十分繁琐。而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。专业的房地产中介公司可以代办过户，其办事人员通晓有关政策法规、办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是众多消费者的首选。
交付房款关 付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万元，多则几十万元的房款，一旦出了什么问题，这样的损失对于普通老百姓来说并非小事一桩。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心钱交给卖方了而产权过户中出现问题，拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。针对这种情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益物业交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。在物业交验时，中介公司会提供一份物业交验单供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具等是否已搬空；物业钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清。
小贴士
二手房买卖合同的条款包括什么？
二手房买卖合同的条款应具备如下内容：
一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法。
二、标的。房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。
三、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。
四、履行期限、地点、方式。写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。
六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。
七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。
二手楼转按期间利息由谁付
转按，即进行二手楼买卖交易时，原业主向银行借贷的按揭贷款未还清，因此必须办理相关手续结清原业主的“欠款”，再让买家继续在银行进行该物业的按揭贷款。
目前，办理转按交易一般局限于在同一个银行进行，即买家与原业主贷款的银行是同一个。因此所涉及的手续并不特别繁杂，但据亿达按揭公司反映，买家与原业主容易在这一个环节出现争执：“转按办理期”的利息由哪一方支付？
不久前，某业主于当月17日还清银行贷款差额并“送件”到银行放款，但因银行内部操作及遇上双休日等，拖至21日才放款，而该银行的规定是在每月20日进行扣款，因此原业主就须向银行多供一期利息。该业主认为这一期利息是在交易后产生的，所以不应由他支付。买家则认为他们应在银行放款后才开始承担债务，也拒绝支付这一期利息。双方都各有道理和依据。经过按揭公司调解，双方达成各自承担一半利息的协议。如果买卖双方在进行交易时就协商好，争执就不会发生了。
二手楼买卖6道程序
广州二手楼市交易通常要经过以下的六个阶段：
1、咨询备件（审验房地产及所有权人的合法证件）；
2、填表收件（买卖双方填写申请表，验收房地产证及双方身份证）；
3、签订契约（签订买卖契约）；
4、发出买卖通告，预约实地勘察估价日期；
5、实勘估价，审批确定（评定价格，审核价格批准过户）；
6、监证过户（征收有关税费，核发监证说明书）。
当交易进行至签订契约时，买方就应交给卖方20％的定金。监证过户时，买方就应将余下的80％楼款全部交齐。
广州市一律师说：现实生活中，不少卖方在买方下订后，会出现反悔的现象，这时买方就应通过法律的渠道起诉，要求卖方赔偿双倍的订金，并且应保留追索卖方继续履行合同的权力。在办理过户手续过程中，卖方若因为种种原因而被法院起诉封屋，买方应尽快向卖方索回双倍订金，并立即终止交易。
卖方若是委托代理人办理时，买方务必要检查清楚代理人的身份证是否真实，否则，代理人所签的任何文件，都不具备法律效力，不受法律保护。
