一、房地产市场宏观环境分析
1、房地产政策及其影响
政府信息公开条例发布 拆迁补偿信息须重点公开
国务院总理温家宝日前签署第492号国务院令，公布《中华人民共和国政府信息公开条例》。条例规定，公民、法人或者其他组织可依法申请获取政府信息。届时，公开信息方式应便于知晓，禁通过中介有偿提供信息，拆迁补偿信息须重点公开，公民可要求改正不准信息，知情权被侵犯可提起诉讼，公民可申请获取所需信息。条例自2008年5月1日起施行。
其目的是为保障公民、法人和其他组织依法获取政府信息，提高政府工作的透明度，促进依法行政，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。公开原则是行政机关公开政府信息，应当遵循公正、公平、便民的原则。
尺度点评
根据政府信息公开条例，乡（镇）人民政府要重点公开8类信息：贯彻落实国家关于农村工作政策的情况；财政收支、各类专项资金的管理和使用情况；乡（镇）土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；乡（镇）的债权债务、筹资筹劳情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的发放情况；乡镇集体企业及其他乡镇经济实体承包、租赁、拍卖等情况；执行计划生育政策的情况。
政府信息公开以后，行政机关的职责权限、办事程序、办事结果、监督方式等信息能够为广大群众知晓，这样就保障了人民群众的知情权、参与权和监督权。此外，也有利于人民群众监督政府正确地行使行政权力，防止权力被滥用。
申请政府信息公开，对申请人没有时间上的限制，但是对政府答复申请人是有时间限制的，必须在15日以内给予答复。
建设部:国内400多个城市已建房产管理信息系统
5月9日，建设部有关负责人在第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露，作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内４００多个城市建立。
建设部科学技术司司长赖明表示，当今我国正处于城镇化、工业化、机动化、全球化和市场化“五化”并存的发展阶段，城市发展迅速并显现出极大的发展活力。与此同时，我国的城市发展矛盾交织，问题复杂。然而，赖明表示，信息、通信、网络、数字技术的迅速发展及其应用，为城市规划、建设、管理与服务以及国民经济的发展提供了极其有效的解决方案和工作手段，而且必将对城市的发展产生深远的影响。
尺度点评
来自建设部的资料显示，“数字城市”作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。“十五”期间，中国有１２０多个城市建设了城市规划管理信息系统，１００多个城市建设了综合或专业管网管理系统，１００多个城市正在建设空间基础信息系统。根据计划，在科技部的支持下，建设部“十一五”期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括“城镇基础设施建设关键技术研究”“城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究”“城市数字化关键技术研究与示范”等。
“数字城市”建设，将逐步改变传统的城市观念和生活方式，缔造一个崭新的城市文明；同时也将为IT产业及其相关产业创造新的经济增长点，进而促进城市社会经济的可持续发展，实现“数字城市”的终极目标
国土部今年将制定完成物权法三部部门配套规章
配合物权法，国土资源部已经启动了这部法律配套法规的制定工作。该部有关负责人5月20日透露，《确定土地所有权和使用权规定》等物权法的三部部门配套规章将在今年制定完成。
他还透露，就物权法配套法规的制定，有关配套法规的立法原则已经确定：凡是对物权法实施有重大影响的，要抓紧研究出台；凡是关系长远制度建设的，要深入研究，积极试点，认真准备。
他说，今年，结合物权法的颁布实施，国土资源部将重点做好《确定土地所有权和使用权规定》、《土地登记规定》和《划拨土地使用权管理办法》等三部部门规章的制定工作。
尺度点评
据介绍，国土资源部还要求，地方各级国土资源管理部门也要根据本地区的实际情况，积极稳妥地推进地方性配套法规、规章的立法工作。这位负责人表示，根据物权法的规定，国土资源部将展开现行法律、法规的清理。他说，现行不少法律、行政法规、地方性法规、规章以及规范性文件中有关物权的规定都要依照物权法进行修改或者废止。是否符合物权法的规定，是这次法规清理工作的重要内容。
政府信息公开以后，行政机关的职责权限、办事程序、办事结果、监督方式等信息能够为广大群众知晓，这样就保障了人民群众的知情权、参与权和监督权。此外，也有利于人民群众监督政府正确地行使行政权力，防止权力被滥用。
申请政府信息公开，对申请人没有时间上的限制，但是对政府答复申请人是有时间限制的，必须在15日以内给予答复。
建设部:国内400多个城市已建房产管理信息系统
5月9日，建设部有关负责人在第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露，作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内４００多个城市建立。
建设部科学技术司司长赖明表示，当今我国正处于城镇化、工业化、机动化、全球化和市场化“五化”并存的发展阶段，城市发展迅速并显现出极大的发展活力。与此同时，我国的城市发展矛盾交织，问题复杂。然而，赖明表示，信息、通信、网络、数字技术的迅速发展及其应用，为城市规划、建设、管理与服务以及国民经济的发展提供了极其有效的解决方案和工作手段，而且必将对城市的发展产生深远的影响。
尺度点评
来自建设部的资料显示，“数字城市”作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。“十五”期间，中国有１２０多个城市建设了城市规划管理信息系统，１００多个城市建设了综合或专业管网管理系统，１００多个城市正在建设空间基础信息系统。根据计划，在科技部的支持下，建设部“十一五”期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括“城镇基础设施建设关键技术研究”“城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究”“城市数字化关键技术研究与示范”等。
“数字城市”建设，将逐步改变传统的城市观念和生活方式，缔造一个崭新的城市文明；同时也将为IT产业及其相关产业创造新的经济增长点，进而促进城市社会经济的可持续发展，实现“数字城市”的终极目标
国土部今年将制定完成物权法三部部门配套规章
配合物权法，国土资源部已经启动了这部法律配套法规的制定工作。该部有关负责人5月20日透露，《确定土地所有权和使用权规定》等物权法的三部部门配套规章将在今年制定完成。
他还透露，就物权法配套法规的制定，有关配套法规的立法原则已经确定：凡是对物权法实施有重大影响的，要抓紧研究出台；凡是关系长远制度建设的，要深入研究，积极试点，认真准备。
他说，今年，结合物权法的颁布实施，国土资源部将重点做好《确定土地所有权和使用权规定》、《土地登记规定》和《划拨土地使用权管理办法》等三部部门规章的制定工作。
尺度点评
据介绍，国土资源部还要求，地方各级国土资源管理部门也要根据本地区的实际情况，积极稳妥地推进地方性配套法规、规章的立法工作。这位负责人表示，根据物权法的规定，国土资源部将展开现行法律、法规的清理。他说，现行不少法律、行政法规、地方性法规、规章以及规范性文件中有关物权的规定都要依照物权法进行修改或者废止。是否符合物权法的规定，是这次法规清理工作的重要内容。
国土资源部同时要求，地方各级国土资源管理部门也要抓紧进行地方性法规、规章，特别是规范性文件的清理工作，对于超越权限制定的，以及与物权法规定不相一致的，要及时废止或者修改。
国土资源部提出，法律法规清理工作将在2007年10月1日前全部完成，据悉，清理结果将向全社会公开。
2、市场发展动态
夫妻一方意外 不用再还房贷
前不久，银行陆续取消强制性房贷险后，房贷保险产品逐渐淡出江湖。而近期有一种新型房贷险即将现身成都，这一保险产品的特点是，投保人（即房贷借款人）夫妻只要有一人遭遇意外死亡或伤残，保险公司代为偿还其相应的全部或部分还贷责任，既不向借款人或其家人追索代偿款，也不收回购置房产。
遭变故保险公司还房贷。平安产险四川分公司有关人士告诉记者，这款名为“和谐人生”的房贷险目前只在上海、重庆等国内7个城市试点推出。目前已有大量成都购房者在向公司咨询这一险种，估计不久后，就将在成都推开。
它与以前房贷险的区别在于：原房贷险保障的是投保人的房屋部分的财产损失；而新推出的“和谐人生”则为投保人提供了还贷保证保险，既能保障银行资产信贷还贷的权益，使银行更放心地放贷，更能解决按揭客户的后顾之忧，有针对性地对单纯还贷保证予以保障，适用于因意外伤害事故所致死亡和伤残保障。
这个新房贷险还有一个特点是，保险期限可选，贷款期限内也可按年投保，而不必一次性趸交贷款期限内的所有保费。而且，夫妻可共为投保人，夫妻双方中任何一方遭受保险事故，夫妻双方的还贷责任全部由保险公司承担，保险公司替投保人偿还全部或部分贷款，而其亲人就不必在悲痛之余还背上巨额债务或面临被银行收回房产的风险。
尺度点评
去年以来，各家银行纷纷取消强制性房贷险，在房地产市场持续火热的情况下，原房贷险面临业务量萎缩的境况。在此背景下，保监会去年发出了《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》，指导和鼓励公司完善现有房贷险产品，积极进行产品创新。
成都市一位保险业内人士说，房贷险市场是一块大蛋糕，而在目前情况下，原房贷险已不能满足需求，甚至遭到购房者的“冷眼”，若不想失去这个市场，房贷险确实需要改良创新，如将保险受益人由银行变更为购房者、分期缴交保费、适额投保等等。
房屋作为普通百姓的最重要资产，给予一定的保险保障是必要的，相信许多人也有这方面的需求。房贷险由“强制”变为“自愿”，保险公司所要做的是如何增强产品的吸引力，重新赢得市场。
个人住房公积金贷款利率19日起上调0.09%
自5月19日起，国内个人住房公积金存贷款利率实施调整。其中，个人住房公积金贷款利率将上调0.09个百分点。
根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98%调整为2.07%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
个人住房公积金贷款利率也从19日起上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.32%调整为4.41%，五年期以上从4.77%调整为4.86%。
尺度点评
最关心央行加息的普通百姓莫过于贷款买房者。值得注意的是，此次央行将5年期以内的中短期贷款利率都上调了0.18%个百分点，而5年期以上的住房商业贷款和公积金贷款的利率都只上调了0.09%。一般贷款买房的期限都超过5年，照此档基准利率计算，加息前商业房贷利率下限为6.0435%,加息后提高为6.12%,只增加0.0765个百分点。
此次央行实施的组合式利率调整政策，从根本来看，其调控的目的主要在于股市而非楼市，具体来说有以下四点：第一，加息解决越来越突出的流动性过剩问题。第二，促使股市震荡回调，部分资金从股市流入楼市。此番加息与上调存款准备金率同时进行，相当于从股市当中抽离部分资金，而加息对楼市影响甚微，在一定程度上会让部分投资者从风险较高的股市退出，回流至风险相对较小的楼市。第三，此次央行的组合利率调整，可能预示着国家有更多的宏观调控政策将在未来一段时间内陆续登场，为过快的经济增长降温。第四，今年年底可能出现二手商品房供给量的上升。由于央行的频繁加息，不仅仅给房产投资者造成了投资成本的上升和投资风险的增加，而且更是给投资者产生巨大的未来再度上调利率的心理暗示。
3、房地产市场动态
春季房交会热过5月天
2007年春季房交会于5月1日隆重开幕。本次房交会上共有210家开发商参展，共展示228个楼盘项目，创下了历届房交会之最，可以说是一次真正意义上的成都房产盛宴。相关负责人比较说，“在前两届的房交会很难看到的购房优惠措施，而在本届房交会上比较多的出现，送礼品、房款优惠、送旅游等优惠，从一个侧面反映出买卖双方的彼消此涨。”
而在本届房交会上反映出来的又一大特点就是，真正有居住需求的购房者增多，投资购房的减少！究其原因，负责人分析说：“这也许与股市前段时间的火爆，吸引更多的资金涌入股市有关。”
5日下午，成都春季房交会在持续5天的火爆氛围中落下了帷幕，据统计，历时5天的房交会共有67.632万人次到会，成交各类房屋（含意向）达5171套，成交面积40.764万平方米，成交总金额达16.822亿元。
尺度点评
据悉，5月１日开幕的2007年春季房交会，从4月25日开始正式布展，各家开发商目前已经进驻天府博览中心展场。成都市房地产交易中心黎光成主任判断，随着参展公司和楼盘数的确定、各项主题活动和配套活动的的陆续推出，本届房交会已经显现出了六大特点。1、 参展楼盘创新高；2、 品牌企业云集展会；3、 二级城市新休闲方式 ；4、保障中低收入者购房；5、大成都展示平台形成 ；6、展会服务上档次 。
从购房者方面来说，因为房交会在大假期间举办，不仅成都市民可以轻松选择时间逛展，就连达州、攀枝花、南充、西昌、巴中等省内二级城市的市民也有了充裕的时间到展场看房。除此之外，“旅游+看房”也在此悄然流行起来，在本届房交会上，还有拉萨、重庆、乌鲁木齐、北京、沈阳、广州、山西、浙江等省市的消费者利用旅游的机会来到了展会上，了解成都楼盘。
房交会已经不仅仅是成都市民的房交会，而成为省内购房者共同的购房平台，其影响甚至已经辐射到国内的中心城市。从火爆的春交会，不难看出宜居之城、幸福之都的成都，已经越来越多地吸引着更多关注的目光，成都市民和外地市民成为了成都购房的两大主力。
条件放宽 第二批限价房申购首日排长队
限价房放宽条件后第二批次人群申购限价房从5月15日开始，持续到6月15日(法定节假日除外)，许多家庭带着相关材料来到各区房管局领取限价房申请表。
第二批次申购人群的准入条件比第一批次要宽，具体申购标准为：有本市五城区(含高新区)正式户口，现有住房人均建筑面积不超过16平方米或家庭现有住房建筑面积在55平方米以下。第二批次申购限价商品房同样以家庭为基础，即至少是2人以上，同时夫妻双方至少一个人的户口在成都。单身汉仍然不能提出申购。不过单亲家庭带有子女的可以提出申购。子女到外地读书，户口已经迁到外地的，申购时以上人员可以计入人均建筑面积计算。符合条件的家庭，限购一套限价商品住房，购买后不得再次申请。
第二批次限价房申购，在锦江、青羊、金牛、武侯、成华区房管局和高新区规划建设局同时受理申购，并进行资格初审。申购者需携带户口簿、本人和配偶身份证、婚姻证明及住房证明等材料，向户口所在区房管局申领《成都市购买限价商品住房申请表》。
尺度点评
今年成都市推出4个项目共计6700多套限价商品房房源，目前，首个开盘的限价房项目，位于建设南路的东郊•红枫岭已经进入选房认购阶段，其他三个项目分别位于驷马桥片区、青龙场立交桥出城方向的左侧，成龙路与三环路交界的内侧，羊西线高家庄5组、两河森林公园附近，三个项目也将随后陆续开盘，接受认购。
申请第二批限价房的家庭数量如此多，其主要原因有两个方面：1、经过这几个月限价房的申购、选房和宣传，许多第一次申请期间不准备购买限价房的市民，也逐渐发现限价房的好处，于是在第二批次开始申购时便早早赶来；2、与第一批次申购相比，第二批次的申购条件有所放宽，让部分第一批次不符合条件但此次符合条件的家庭也前来申购限价房。这一准入条件的放宽，也让第一次申购中不符合条件的许多家庭来到现场申请限价房。
二、土地市场分析
1、2007年5月土地供应市场分析
2007年5月成都市土地市场共发布土地拍卖和挂牌宗地16宗，共计1110.88亩。与06年5月份相比，供应面积则减少了214.45亩，同比下降了16.18%；与07年4月相比，土地供应面积均环比下降16.18%,供应宗数减少5宗。其中，主城区（五城区和高新区）新增土地供应12宗，面积722.33亩，占本月新增供应面积的65%；而其余4宗地则分布在都江堰、新津等少数几个近郊区（县）范围内，面积388.55亩，占本月土地供应面积的35%。从土地市场的整体供应情况可以发现， 5月的土地供应主要集中在主城区范围内。
（1）土地供应宗数与面积下降
（2）商住用地供应增加
（3）城东土地市场放量大
（4）土地整体平均规模69.43亩/宗
2、2007年5月土地交易情况分析
（1）总体概况
成都市2007年5月土地情况表
区域 数量(宗) 比例 面积（亩） 比例 平均 土地规模（亩）
主城区 11 78.58% 681.46 73.23% 61.95
郊区 3 21.42% 249.15 26.77% 83.05
总计 14 100.00% 930.61 100.00% 66.48
注：土地成交信息统计截止至2007年5月31日
（2）.区域成交量分析——主城区成交量下降、郊区成交量增加
（3）.土地成交量同比下降30.98%
（4）.土地规划用途——商住用地占主体
（5）.成交价格——城中土地成交价格走高
小结：从5月份土地市场整体供销情况可以看出，整个5月份土地市场基本上是处于供销两旺的发展形势。特别是主城区范围内，随着土地供应的放量，土地成交量较3月份大幅上升，与4月份基本持平。而土地成交价格则是一路看涨，特别是一些地理位置优越，开发条件比较成熟的宗地竞争更是相当激烈；同时，根据成交结果也可以反映出城市发展规划对土地供应与成交的影响较大，如本月城东供地宗数最多，城南供地均在三环路以外等，这也与整个成都市房地产市场持续繁荣发展密不可分。
3、土地市场将给房地产市场带来的影响
（1）新增供应量
（2）商业物业供应量
（3）价格
4、2007年5月成交土地可开发量情况分析
（1）总体情况分析
07年5月份，成都土地市场共成交土地930.61亩，根据容积率和其他规划条件初步测算可开发建筑面积为260.57万平方米。其中，主城区成交土地681.46亩，可开发建筑面积为190.81万平方米，占总可开发建筑面积的73.23%；郊区（县）成交土地249.15亩，可开发建筑面积为69.76万平方米，占本月所成交土地可开发建筑面积的26.77%。
（2）不同区域可开发量
（3）价格
5、2007年6月土地市场供应与需求状况预测
（1）土地供应量预测
（2）土地成交量预测
三、新盘供应分析
1、住宅物业市场
（1）新增供应综述
成都5月新推出楼盘29个，其中住宅有28个，住宅供应量共有217.53万㎡。其中，主城区新推住宅项目17个，新增供应面积约141.36万㎡；郊区新推住宅项目11个，新增供应面积约76.17万㎡。5月供应量与4月相比下降了近100万㎡。
2007年5月新盘同比、环比情况
项目个数 同比 （ %） 环比 （ %） 体量（万㎡） 同比（ %） 环比（ %）
28 +115.38% -33.33% 217.53 +140.05% -29.51%
（2）新盘供应特征分析
A、新盘分布情况
区域分布
环线分布
B、物业类型细分
C、建筑类别分析
D、区域价格分析
E、环线价格分析
（2）2007年4月各周新增项目分析
（3）价格走势分析
小结：
由于07年成都春季房交会于5月1-5日举行，很多开发商都把自己的新项目于5.1前推出，所以从新盘供应的基本情况看，项目数量和新增供应量与4月份相比都有大幅度的下降。4月新推出楼盘42个，总增供应量为308.58万㎡；而本月新推出楼盘仅28个，总增供应量也只有217.53万㎡。不过新增供应量与去年同期相比增长了40.05%。
四、商品房供销分析
1、5月总体成交情况(5.1—5.30)
5月各城区商品房（住宅）销售情况
区 域 高新区 锦江区 武侯区 金牛区 青羊区 成华区 合计
交易总量（套） 612 1043 1285 1503 1552 1170 7165
交易面积（㎡） 69532.79 82522.56 134676.2 168893.4 181504.9 154087.7 791217.6
平均面积（㎡） 114 79 105 112 117 132 110
（数据来源：成都市房产管理局公众信息网 尺度地产研究中心）
（1）总体交易量和交易面积情况
（2）各个区域交易量分析（5.1-5.31）
（3）单周销售情况分析
（4）商品房住宅交易分析
小结：07年5月，成都的商品房住宅市场呈现平稳状态，商品房住宅总成交量为7165套，比4月份少成交了507套；总成交面积为79.1万㎡，环比上升19.5%；单套房屋的平均面积为110㎡。每周的成交面积缓慢增加，经济实用型户型依然是市场吸纳量的重点。
（3）价格走势分析
小结：
由于07年成都春季房交会于5月1-5日举行，很多开发商都把自己的新项目于5.1前推出，所以从新盘供应的基本情况看，项目数量和新增供应量与4月份相比都有大幅度的下降。4月新推出楼盘42个，总增供应量为308.58万㎡；而本月新推出楼盘仅28个，总增供应量也只有217.53万㎡。不过新增供应量与去年同期相比增长了40.05%。
四、商品房供销分析
1、5月总体成交情况(5.1—5.30)
5月各城区商品房（住宅）销售情况
区 域 高新区 锦江区 武侯区 金牛区 青羊区 成华区 合计
交易总量（套） 612 1043 1285 1503 1552 1170 7165
交易面积（㎡） 69532.79 82522.56 134676.2 168893.4 181504.9 154087.7 791217.6
平均面积（㎡） 114 79 105 112 117 132 110
（数据来源：成都市房产管理局公众信息网 尺度地产研究中心）
（1）总体交易量和交易面积情况
（2）各个区域交易量分析（5.1-5.31）
（3）单周销售情况分析
（4）商品房住宅交易分析
小结：07年5月，成都的商品房住宅市场呈现平稳状态，商品房住宅总成交量为7165套，比4月份少成交了507套；总成交面积为79.1万㎡，环比上升19.5%；单套房屋的平均面积为110㎡。每周的成交面积缓慢增加，经济实用型户型依然是市场吸纳量的重点。
2、二手住宅区域成交情况
3、单周销售情况分析
小结：2007年5月成都二手房住宅市场也呈现出稳步发展的状态。成交量为3977套，较4月份增加了317套；交易面积为33.52万㎡，环比增加了6.2%；平均交易面积为84㎡。其中，比较活跃的是金牛区和武候区，这两个区域的交易面积和交易套数都领先于其他几个区域。
